缺陷一：房屋公共维修金管得不安全，支出项目让人找不着北
公共维修金问题一直是业主维权的焦点问题，同时也是物业管理中的敏感问题，其中的关键是公共维修金该谁管、管得是否安全、如何用、用的是否合理、利息哪里去了等问题。
国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金属全体业主，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”但时隔近三年，专项维修资金收取、使用、管理的办法却并没有出台。
很多地方行政法规如《厦门市房屋公共维修金管理规定》，对公共维修金都做出了规定。但也许是每个楼盘有每个楼盘的特征，也许是法规制定者的疏忽，目前所有物业管理法规里都缺少一个重要内容，那就是哪些维修项目的费用应该从公共维修金支出。
由于法规没有明确界定，加之物业管理企业操作的随意性，物业管理企业对哪些项目费用列入公共维修金支出凭的是“经验”和“良心”。各个物业管理企业或楼盘列支项目均有不同。甚至有的物业管理企业把根本不属于“物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”项目的费用却列入了公共维修金支出。
实际操作中，有的“物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”项目甚至连政府行政主管部门和物业管理企业都无法界定。
以住宅小区为例，通常列入公共维修金支出的主要项目有：供电系统维修、供水系统改造及维修、对讲系统维修、闭路电视及监控维修、电梯配件及维修、消防系统维修、公共区域粉刷和油漆、发电机维修、防火卷帘门维修、污水系统维修等；也有的物业管理企业将供电系统维修年检、电梯年检、消防耗品、化粪池清理、公共部位用垃圾桶购置、外墙清洗、绿化补植工程等项目费用也列支公共维修金。
即使是不应该列入公共维修金支出的主要项目里的公共设施设备的保养，厦门的企业也有两种做法。一是三分之二以上的物业管理企业是从维修金支出；另一部分物业管理企业是从管理费支出。从管理费列支的公司主要是聘请专业的技术人员专职从事所管理服务的楼盘的电梯保养工作。电梯维修工作承包给供应商，从公共维修金列支。
2005年10月，就公共维修金列支项目问题，也曾走访过厦门市物价局，得到的答复是：接下来公共设施设备的保养费用要从管理费列支。其实，2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》对此已有明确规定。但目前厦门大部分楼盘仍然保持着公共设施设备的保养费用还是列入公共维修金支出的原状。
对策：
一是通过行政法规明确不同性质的楼盘公共维修金列支的费用项目，不再让公共维修金的支出“说不清，道不明”。
二是公共维修金由物业管理企业代收。针对前期物业由于物业处在保修期内，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用支出较少的特点，物业管理企业应在银行开立专用账户，如AA物业公司－YY楼盘公共维修金账户（需要人民银行相应修改企业账户管理办法），将每天收到的公共维修金存入专户。鉴于前期物业公共维修金支出需要开发商审批，此专用账户应是物业管理企业和开发商共管账户，即在银行的预留印鉴是物业管理企业的公章或财务专章，由物业管理企业保管、小印章应该是开发商的财务名章，由开发商保管。为了方便日常周转，开发商与物业管理企业协商，保留一定数量的备用金，但备用金金额不宜过大。物业管理企业在公布公共维修金收支的同时，必须公布公共维修金专户的银行对账单。业主委员会成立后，公共维修金由业主委员会自行管理。业主委员会需要在银行开立公共维修金专户，前期物业管理企业须将公共维修金节余及利息一并转入业主委员会的公共维修金专户。物业管理企业仍须将每天收到的公共维修金存入业主委员会公共维修金专户。另外，公共维修金也可由中介机构，如会计师事务所代管，管理办法可以参照上述办法。
三是开发商或业主委员会必须对公共维修金的使用真正起到监督作用。建立“谁审批，谁负责”的机制，以确保公共维修金使用合理。
缺陷二：公共设施专项基金管理不透明，巨额资金闲置浪费严重
公共设施专项基金是业主房屋的“养老金”。公共设施专项基金由谁管、怎么管的、如何增值、金额是多少一直都是业主关心的事情。
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第七条规定：“维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金明细户一般按单幢住宅设置。“；第八条规定：“维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”；第九条规定：“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”。第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”
《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》第八条规定：“公共设施的维修、更新改造原则上使用专用基金的增值部分。特殊情况需要动用本金，应由业主会议或业主代表会议决定，并经市建设行政主管部门核准”。第十六条规定：“专用基金应直接存人市建设行政主管部门设立的专用基金账户，并以业主委员会为单位设立专账管理”。
经过对上述条款的仔细研究发现，现行维修基金管理办法存在很多缺陷。一是建设部的《维修基金管理办法》一些条款已经不适应现实社会；二是经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管存在重大资金安全隐患；三是《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》原则上使用专用基金的增值部分，特殊情况才可动用本金的规定有所不妥；四是专用基金如何取得最大的“增值”；五是以业主委员会为单位设立专账管理，没有成立业主委员会的楼盘怎么办；六是业主如何可以知道建设单位是否缴纳了专用基金以及专用基金金额和增值情况。
公共设施专项基金管理不透明、巨额资金闲置浪费严重已经成为普遍现象。存入银行几乎成了专项基金的惟一增值方式。目前，国内只有北京一个小区的公共设施专项基金委托了商业银行进行理财。
对策：
进一步完善《公共设施专项基金管理办法》。
一是在业主委员会成立以前，专用基金应直接存人房地产行政主管部门设立的专用基金账户，明细户按单幢楼盘设置，委托商业银行进行理财；业主委员会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给业主委员会管理，明细户按单幢楼盘设置，委托商业银行进行理财，并规定未经房地产行政主管部门批准专项基金及增值部分不得转出（须人民银行修改账户使用办法）。公共设施专项基金派生出来的所有收益，用来补充公共设施专项基金。
二是明确专项基金的使用按照“先用增值，后用本金”的原则。
三是房地产行政主管部门要切实加强对专项基金理财和使用的监管力度。
四是房地产行政主管部门和业主委员会定期向业主公布专用基金金额和增值情况，接受业主监督。
缺陷三：业主公共场所经营收益物业管理企业拿大头，业主拿小头
物业管理企业收“黑钱”的案例已屡见不鲜。“黑钱”里最大的部分就是业主公共场所经营收益，行业内部称之为“增值业务2收入”。它主要包括：业主收房时的装修公司和家电销售商的进场费、宽带公司进场费、通讯公司进场费、室外广告费、楼宇电视广告费、电梯广告费、临时停车费、车位使用费、场地临时租赁费、公共房屋租赁费、公共产权的会所经营收入等。
对于业主公共场所经营收益的归属现行法规有明确规定。如国务院《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。再如《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第三十二条规定：“全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有”。
由于“增值业务2收入”几乎没有成本，几乎所有收入都是利润，已经成了一些物业管理企业最大的利润来源。
以厦门一家物业公司为例：该公司及其关联公司目前管理着19个楼盘，如下是该物业公司经过审计后的年度财务报表摘要。数据显示：2004年度该公司的增值业务利润占到其全年净利润的83.6％；2005年度该公司的增值业务利润已经超过了其全年基础业务利润，并弥补基础业务费用带来的亏损。
再如厦门市有一个“纠纷”多年、很少业主交费的楼盘，其物业管理公司却能长期坚守“阵地”，原因是这个楼盘有个上千平方米公共用房可供出租和每年200多万元的广告费收入。
这些物业管理企业的不法行为已经严重破坏了整个物业管理行业的形象。那么，物业管理企业为什么会轻而易举地将“增值业务2收入”装入自己的腰包？主要原因有三：一是法规缺陷。目前的物业法规没有直接规定前期物业管理的业主公共场所经营收益的归属、监督及业主委员会成立后如何转入业主委员会账户等，进而造成了前期物业管理期间的所有业主公共场所经营收益全部被物业管理企业和开发商瓜分。二是政府主管部门监管乏力。三是业主普遍缺乏必备的物业知识，缺少公益心。有的业主即便是在权益被侵占时，还未发觉，甚至还帮着数“黑钱”；有的业主虽然知道权益被侵占，却抱有“也不是我一个人的事”的想法，袖手旁观；有的业主虽然想维护自己的权益，却又因“主体不合法”、“证据不足”，无果而归。
对策：
一是完善细化法规，用行政法规进一步保证业主公共场所经营收益（包括前期物业管理期间的）归全体业主所有。前期物业管理期间的业主公共场所经营收益，在扣除经营成本后全部存入物业管理企业在银行开立的公共维修金专用账户。物业管理企业在公布公共维修金收支、业主公共场所经营收益的同时，必须公布公共维修金专户的银行对账单。业主委员会成立后，业主公共场所经营收益由业主委员会自行管理。前期物业管理企业须将业主公共场所经营收益连同公共维修金节余及利息一并转入业主委员会的公共维修金专户。物业管理企业仍须将收到的每笔业主公共场所经营收益存入业主委员会公共维修金专户。
二是对业主公共场所经营收入较大的楼宇业主委员会也可以自己经营，如聘用专人负责，发票使用物业管理企业的，税收由业主委员会从收入中支付给物业管理企业，由物业管理企业代为纳税。
业主公共场所经营收益除经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过添置业主委员会办公用品、租用业主会议场地、支付执行秘书、投诉受理工作人员工资外，全部存入业主委员会的公共维修金专户，补充公共维修金。
三是进行“普法”宣传，让业主了解、掌握最基本的物业知识，如编制《物业管理业主手册简读本》等。
四是建立合理的物业收费标准的体系，实行政府指导性定价。同时，政府行政主管部门应加大监督力度。
